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1- Logement insalubre ou en état de péril: Risques pour le propriétaire

 

Le propriétaire d’un logement insalubre ou en état de péril risque une peine de prison, amende et peines complémentaires s’il est responsable de certains faits.

Définition :

 

Un logement est considéré comme insalubre lorsqu’il est dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage du fait de son état ou de ses conditions d’occupation.
L’insalubrité résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres. Elle s’analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d’évaluation.

L’évaluation de l’état d’insalubrité est notamment appréciée au regard des éléments suivants :

  • Éclairement naturel des pièces principales
  • Structures du logement (organisation intérieure, dimensions des pièces, défaut d’étanchéité ou d’isolation phonique ou thermique, état des surfaces, fondations, murs, planchers)
  • Risques spécifiques (installations de combustion, toxiques présents tels que peintures au plomb, amiante, risques de chutes de personnes)
  • Humidité, aération des pièces, des équipements (alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, électricité, gaz, chauffage, cuisine, WC, salle de bain ou d’eau)
  • Usage et entretien des lieux (propreté courante, mode d’occupation, sur-occupation).

RISQUES POUR LE PROPRIETAIRE

Louer un logement insalubre ou en état de péril expose le propriétaire à une peine de prison et une amende.

  • Refus sans motif légitime de réaliser les travaux prescrits par l’arrêté d’insalubrité ou de péril: 1 an d’emprisonnement et une amende de 50 000 €
  • Refus de reloger l’occupant alors que le propriétaire peut le faire: 3 ans d’emprisonnement et une amende de 100 000 €
  • Menace ou intimidation d’un occupant pour le contraindre à renoncer à ses droits en matière de relogement: 3 ans d’emprisonnement et une amende de 100 000 €
  • Perception d’un loyer ou de toute autre somme en contrepartie de l’occupation du logement insalubre ou en état de péril: 3 ans d’emprisonnement et une amende de 100 000 €
  • Dégradation d’un logement pour faire partir les occupants, dès lors qu’une procédure d’insalubrité ou de péril a été engagée: 3 ans d’emprisonnement et une amende de 100 000 €
  • Location ou re-location d’un logement vacant sous arrêté d’insalubrité ou de péril ayant fait l’objet d’une interdiction d’habiter les lieux: 3 ans d’emprisonnement et une amende de 100 000 €

En plus de ces condamnations, des peines complémentaires peuvent être prononcées :

  • Confiscation de l’immeuble ou du logement concerné
  • Interdiction pour 5 ans maximum d’avoir une activité professionnelle ou sociale en rapport avec les faits commis (agent immobilier, syndic…)
  • Interdiction pour 5 ans maximum d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation à d’autres fins que son occupation à titre personnel

 

Que faire en cas d’insalubrité ou de péril ?

 

Il est conseillé tenter une démarche amiable auprès du propriétaire, d’abord verbalement ou par courrier simple, puis par LRAR.
Il est nécessaire de conserver toutes les preuves des démarches effectuées.

En l’absence de réponse satisfaisante, il faut signaler la situation à l’ARS ou au maire (ou à l’EPCI).
Si le logement fait l’objet d’une mesure administrative (arrêté d’insalubrité ou de péril), le locataire bénéficie de protections.

En parallèle de la démarche faite auprès du maire, du préfet ou du président de l’EPCI, de la CAF ou de la MSA, le locataire peut engager une action devant le tribunal d’instance pour obtenir des dommages et intérêts et pour obliger le propriétaire à réaliser les travaux.

 

2- Logement non-décent

Définition :

Qu’il soit loué vide ou meublé, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Cette obligation concerne la résidence principale du locataire.

Un logement est décent si:

  • la sécurité des locataires est assurée
  • la santé des locataires est préservée
  • les équipements essentiels sont fournis : coin cuisine avec évier, eau chaude et froide, installation permettant un chauffage normal…
  • il est protégé contre les infiltrations d’air parasites et permet une aération suffisante
  • il est exempt de nuisibles et de parasites.

 

Exemples :

  • Toiture non étanche, mauvais état du gros œuvre et matériaux détériorés
  • Réseaux d’électricité et de gaz défectueux
  • Système de chauffage présentant des dysfonctionnements
  • Garde-corps, fenêtres en mauvais état
  • Ventilation et éclairage insuffisants
  • Pièce principale inférieure à 9m² ou d’un volume inférieur à 20m³
  • Absence d’installation d’alimentation en eau potable avec pression et débit suffisants.

 

Que faire en cas de logement non-décent :

 

Ces litiges doivent être réglés entre le bailleur et le locataire.
À défaut d’accord amiable, les parties peuvent aussi saisir la CDC ou / puis le juge d’instance.

La CAF ou la MSA doit être informée de ces situations. Elle peut conserver le montant de l’Allocation de logement (AL) pendant un délai de 18 mois.
Le montant de l’AL conservé sera versé au bailleur si les travaux de mise en conformité du logement sont réalisés avant l’expiration de ce délai.